<配资炒股票>REITs如何盘活房地产市场？从国际经验看发展机遇，租赁现金流是关键
REITs（房地产投资信托基金）是房地产上行期的政策产物，初心是为分散的个人投资者提供一个投资房地产的机会，客观上促进了包括租赁住房在内的房地产发展。从美国、日本等国家REITs的发展经验来看，房地产剧烈调整下行后处于历史低位的房地产价格，使得投资者买入后用于租赁有利可图，相应的房地产REITs也迎来快速发展。
换言之，只有房地产市场的租赁现金流本身到达可持续的合理区间后，REITs才能够持续地为其提供融资，将房地产存量资产转化为可分割的标准化金融产品。市场时机的成熟使得房地产REITs的发展客观上起到盘活房地产市场的作用。
一、REITs是房地产上行期的政策产物
第一个REITs是美国国会在1960年通过的房地产投资信托法案（Real Trust Act）中定义并授权的，这一法案允许公开募集资金投资于房地产，其初衷是为分散的个人投资者提供投资商业房地产的机会房地产信托投资基金(reits)，使得普通个人投资者能够享有与直接持有物业相似的投资收益。此前，经济实力雄厚的富人才能直接投资商业房地产，普通个人投资者仅能通过大型金融中介机构进行。REITs也可为房地产市场提供大量的私人资本，还被认为是一种税收延迟工具。美国现代REITs的基础是1986年的《税收改革法案》。目前，全球39个国家（包括所有的G7国家与三分之二的OECd组织国家）均有REITs产品。
REITs可分为权益型、抵押型、混合型三类。美国REITs早期以抵押型居多，随着20世纪70年代房地产泡沫破灭，导致大量开发商破产和贷款违约，抵押型REITs损失惨重，相比之下，权益型RETTs以其良好的抗风险能力获得了更多投资者的青睐。从收益角度看，尽管在房地产市场繁荣时期抵押型REITs的收益能够超过权益型REITs，但长期而言，权益型REITs的收益更高、更稳健。大多数REITs都遵循简单易懂的商业模式运作：通过租赁空间和收取房地产租金，公司产生收入，然后以股息的形式支付给股东。REITs必须向股东支付至少90%的应税收入。抵押型REITs不直接拥有房地产，而是为房地产融资并从这些投资的利息中赚取收入。
二、REITs具有独特的流动性比较优势
如果直接投资于房地产，无论是购物中心、写字楼还是租赁住房，流动性都比较差。REITs同样是投资于房地产，却拥有普通股票的流动性优势，能够方便快捷地以很少的折现率或无折现率出售。换言之，流动性是REITs独特的比较优势。
通过实时定价和估值，REITs可为投资者提供良好的市场透明度。与其他股票一样，投资者可以增加或减少他们的投资，以反映其对房地产市场的信心。在美国上市的REITs由美国证券交易委员会注册和监管房地产信托投资基金(reits)，确保遵守美国证券交易委员会的公司治理、财务报告和信息披露标准。此外REITs如何盘活房地产市场？从国际经验看发展机遇，租赁现金流是关键，REITs与其他资产的相关性较低，使其成为出色的投资组合分散器，有助于降低整体投资组合风险并增加回报。
住宅
主要是公寓小区，还包括一定数量的学生宿舍、装配式（）住宅、单亲家庭住宅
是REITs持有的主要房地产类型之一。1971年，公寓小区首次成为REITs投资的底层资产（图1）。
图1 REITs投资的底层资产的时间表
资料来源：
房地产区位等特征因素、房地产市场相关因素和宏观经济因素是影响REITs收益的三大类因素。对于所有的商业房地产，其价值和盈利能力都与房地产的特征因素相关：地点、租金收入、物业支出、空置率、重置成本等。房地产市场相关因素，如资本化率、供需形势等，通过资金成本、租金水平等对REITs收益产生影响。就业人数、利率、通胀水平等宏观经济因素通过影响租住需求、物业建设成本影响REITs收益。
公寓型REITs与个人住房的买卖市场存在竞争。住房价格、居民的住房负担能力（抵押贷款的按揭支付占家庭收入的比例）、家庭融资的可获得性和成本，以及住房作为投资的吸引力房地产信托投资基金(reits)，都会影响到公寓类REITs的收益率。特别需要指出的是，物业管理水平也是影响公寓型REITs收益率的重要因素。美国1986年的《税收改革法案》允许取消了REITs必须聘请外部公司提供物业管理和服务的限制，允许通过内部的组织来实施物业管理活动，包括收购和出售物业、适当地管理和出租、翻修、再出租以及新物业开发等。
REITs的收益会随着房地产周期而产生周期性变化。公寓型REITs在经济扩张时表现较好，新的就业带来大量新的居住需求。当住房租赁市场发展较为平缓时，新公寓的建成将迫使现有公寓持有人降低租金REITs如何盘活房地产市场？从国际经验看发展机遇，租赁现金流是关键，公寓型REITs回报随之下降。通货膨胀对公寓型REITs的影响是双向的REITs如何盘活房地产市场？从国际经验看发展机遇，租赁现金流是关键，一方面导致房屋的维护费用上升，而这些支出难以简单地转嫁给租客；另一方面新公寓的建设成本大大提升，新建公寓难以盈利，这在一定程度上降低了住房租赁市场的竞争。不断上升的利率则会提高企业的融资成本，降低企业的利润率和REITs的资产净值，从而使得REITs投资者抛售股票，REITs价格随之下跌。
三、房地产调整期往往是REITs快速发展的市场时机
合理的租售比区间，往往意味着可观的投资回报，是REITs发展的基础性市场条件之一。美国的REITs之所以能够发展起来，在于其能够提供可观的投资回报。长期来看，权益型REITs提供了比股票市场（如标普500）平均收益更高的回报，但价格的波动却更小，投资风险也更小，当期回报更高（表1）。
表1 美国REITs的投资回报
